房地产土地供应要主动求变，尤其是在供给侧改革背景下

来自重庆规划院  总第67期（2016年第13期）

推进供给侧结构性改革，是适应和引领经济新常态的重要举措。房地产作为中国经济的支柱产业，开发投资占城镇固定资产投资的20%左右，推动房地产领域的供给侧改革就显得尤为重要。2016年中央经济工作会议将“去库存、去产能”作为今年的两项重大任务，也成为两会期间代表们建言献策的热门话题。目前重庆房地产面临规划总量过大的发展压力，如何做到“去库存、去产能”？结合两会期间各部门透露的政策信号做一解读，为重庆城市规划与管理政策提供重要指导意义。

△推动一系列的制度设计，消化房地产的现有库存量。从近期释放的政策信号看，有以下五个方面的政策推进。一是推进购租并举的住房制度，发展以住房租赁为主营业务的专业化企业，推动住房租赁规模化、专业化发展，为新市民住上租赁房提供条件。二是推进棚户区货币化安置与公租房货币化工作，对于以后的棚户区改造，住建部副部长倪虹表示，将提高货币化安置比例，增加安置人口的住房选择弹性，货币化安置比例今年力争达到50%；对于公租房建设问题，原则上不再新建公租房，通过市场筹集房源，政府给予租金补贴，实现公租房的货币化供给。三是推进公积金制度改革，近日中国人民银行、住房城乡建设部、财政部联合发文，将职工住房公积金账户存款利率，由现行按照归集时间执行活期和三个月定期利率，统一调整为一年期定期存款基准利率，标志着住房公积金管理从“低存低贷”向“平存低贷”转型，吸引更多资金进入公积金池，同时为用好公积金制度，目前正在抓紧修改完善《住房公积金管理条例》。四是推进跨界地产发展，鼓励企业利用现有存量房，发展旅游、养老、创业等经济类型，消化库存。五是推进个人所得税（简称个税）方案改革，财政部部长楼继伟在两会期间透露，简单地提高个税起征点不是个税改革的方向，为支持房地产的发展，将可能实施首套房的按揭贷款利息抵税等政策，这就标志着重庆实行多年的首套房退税政策将面向全国推广。

△调节规划总量，把控土地供应闸门。现行的财税制度促成了地方政府的“卖地”生财发展思路，在这一背景下总体规划不断地修编“扩容”，控制性详细规划不断地修改增加开发总量，导致房地产的规划总量超过市场需求。因此，房地产在消化库存的同时，需要把控好用地的增量供应。一是合理控制建设时序，结合十三五规划及年度实施计划滚动评估，有序供地，规划总量较大时可适当“留白”，既为了提高土地利用效率，又为了增加弹性适应能力。二是降低开发强度与人口密度，提高人居环境建设。2003年以来国家层面连续发文严令禁止别墅类用地的供应，2012年甚至提出了住宅项目容积率不得低于1.0(含1.0)的指标要求，在此背景下，规划容积率整体偏高，如2010年以来重庆主城规划发件的居住用地平均容积率为2.6，其中核心组团更是高达3.5。因此需要综合考虑山水资源、交通条件、职住功能匹配等问题，降低部门区域的容积率指标，规划人口密度将会有所降低，提高城市的人居环境品质。另外，降低容积率，也可为目前房地产整体不景气的情形下，高端地产市场销售持续升温提供用地保障。三是创新房地产产品，引导城市中心区域大平层发展。在国家对住宅项目容积率进行严控的背景下，为满足部分高端购房者的置业需求，在城市中心区域建设面积大、功能完善的大平层。和一般的别墅项目相比，大平层具有市中心完善的生活服务配套、开阔的景观视野、适合社会交往与商务谈判、安全的门禁系统等，为城市中心区域带来了精英阶层的回归。

△对重庆城市规划与管理政策的启示。对于重庆房地产的去库存而言，规划管理部门的主要职责是深化完善与落实国家政策，规划编制方面主要是针对棚户区改造项目需要落实好货币化安置的思路，尽量少建安置房，释放安置居民的市场化需求。对于重庆房地产的去产能而言，需要做好三个方面的工作。一是研究好判断标准与布局原则，明确哪些区域需要降低容积率，哪些区域适合发展高品质住宅项目，特别是对于中心区域的大平层发展问题加强规划研究，并将研究结论细化落实到全覆盖落地与控规修改中去，推动房地产市场供给侧的主动适应。二是制定好土地投放机制，结合近期建设规划以及用地供应的滚动评估，防止土地供应政府放量过大，扰乱市场秩序。三是严控好修编总规的人口与用地规模，据统计重庆市域内已批总规2020年城镇人口规模大于2800万人，这远远超过了重庆市总规预测的城镇人口规模。目前区县总规修编正在如火如荼进行，在现有财税制度不变的情况下，规模“扩容”成了大部分区县总规修编的“真实目的”，因此上级政府需要把控好规划土地总量这道闸门，避免由于规划土地总量过大导致的土地浪费、政府债务等问题。

重庆市规划设计研究院博士后科研工作站主办