乌鲁木齐市老城区更新规划探索

📝 规划笔记——推荐一则来自南京规划的文章，摘录如下：

城市更新几乎伴随着城市发展的全过程，多以优化城市布局、改善基础设施、整治环境、振兴经济等为基本目标。乌鲁木齐市老城区作为多元民族高度混居的区域，其更新规划不但需要落实以上目标，更需要为推进乌鲁木齐市的“社会稳定和长治久安”贡献力量。乌鲁木齐市老城区更新规划从其自身特色出发，以“因地制宜”、“两增两减”、“双向匹配”、“嵌入式”发展、“延续风貌”等策略措施为支撑，通过“自上而下”与“自下而上”相结合的技术路线予以落实。

1乌鲁木齐市老城区发展概况及目标

1.1  发展概况

乌鲁木齐市老城区总用地面积约53 km²，空间范围大，地区差异迥然，诸多问题和层层桎梏阻碍乌鲁木齐市社会经济的全面发展。

乌鲁木齐市老城区区位及现状土地使用图

首先，空间布局缺乏统筹，建设项目多局部、碎片化考虑，在人口高度聚集的现实条件下，近几年建设项目中仍以居住类项目占绝大多数。其次，功能构成不尽合理，工业、仓储、批发市场等不适宜功能依然大量存在，交通、公园绿化等功能严重不足。第三，设施配给区域失衡，与民生关系最为紧密的基础教育、医疗、公园等公共服务设施规模和布局不尽合理，既存在缺失，也存在叠加。第四，人口过于密集，大部分地区人口密度超过2万人/km²，致使服务设施负载过重，且少数民族人口空间分布集聚，不利于多民族融合共处发展。最后，城市特色风貌渐失，尽管城市历史悠久，曾是迪化古城的所在，但现存古迹不多，整体风貌环境品质不佳。

乌鲁木齐市老城区在待建项目分布及构成图

1.2  发展目标

建立关注“以人为本”、立足“公共利益”、兼顾可操作性的发展目标，将乌鲁木齐市老城区打造成民族团结、社会稳定、长治久安、集聚活力的宜居、宜业、宜游的综合性城区，提升或拓展为兼具政务金融中心、医疗服务中心、特色游憩商业区、文化创意高地、和谐宜居城区职能的繁荣地带，以期进一步焕发乌鲁木齐市老城区的生机活力，为乌鲁木齐市实现长治久安、跨越式发展贡献力量。

2乌鲁木齐市老城区更新规划技术路线

首先，系统性重构保障老城区良性运转的指标体系，形成规划大纲。通过分析现状条件、解读相关规划、对照规范对标值、借鉴案例经验等，从优化空间布局及功能构成、调控规模容量、协调公共服务设施配套、强化道路交通组织、延续历史风貌等方面，确定城市更新的原则及目标。

其次，将老城区划分为9个编制单元，通过分片规划、分级管理途径落实单元规划。每个编制单元以3万-5万人口规模为基准划分若干管理单元，就基础教育、医疗卫生、文化体育、公园绿地、商业服务等方面，结合现有设施条件，遵循规划大纲确立的管控指标标准，根据本单元未来发展方向，互有侧重地配置功能、落实设施配给、形成空间布局方案。

最后，选定问题表征明显集聚、改造需求最为迫切的地区作为先行示范区，以具体化、路径化的更新方案引领、指导其他区域落实城市更新。站在前瞻性的视角，借用多种改造手段提升城市面貌，在地块层面上落实大纲及单元规划的综合系统方案，就具体问题与利益相关主体不断沟通、协商以达成操作方案，落实实施路径和行动步骤。

3乌鲁木齐市老城区更新发展策略

3.1  以“因地制宜”思路统筹区域发展

《乌鲁木齐规划管理技术规定》将大部分老城区用地划入3个控制区，并依据行政管理范围大致划分为9个编制单元。考虑交通要素的分割影响，将编制单元范围进一步修正，形成五楔九片区的发展格局。编制单元资源禀赋各异，结合其现状条件及发展潜力予以完善、提升。

乌鲁木齐市老城区发展片区结构推导图

同时，9个编制单元也要注意协同互助，规划通过梳理几条功能轴线来加强单元间的联系。分析相关上位规划可知，乌鲁木齐老城区可形成“一廊两环四带”的轴带结构，需结合现状条件赋予或提升其功能内涵。

乌鲁木齐市老城区功能轴线结构推导图

通常，地区的发展多依托公共服务中心，乌鲁木齐老城区公共服务中心现状分布地区分异明显，主要集中在北部区域，南部片区严重缺乏。为实现南北协调发展，均衡布局老城区公共服务中心，规划形成“一核一心多点”的功能节点布局结构，各节点为地区发展引擎，推动各编制单元协同发展。

乌鲁木齐市老城区功能节点结构推导图

3.2  以“两增两减”思路优化功能构成

“两增两减”意指增加公共空间、增加公共服务设施、减少居住规模和密度、减少不适宜和叠加功能，“两减”措施梳理出可供再开发的机遇空间，用以实现“两增”策略的空间落地。

乌鲁木齐市老城区可开发用地梳理

规划主要从以下几方面整体提升老城区功能：适量疏解居住用地，大力弱化工业仓储功能，逐步提升公共服务功能，尽量增加道路面积率及公共开放空间等。为实现乌鲁木齐市老城区宜居宜业宜游的发展目标，建议优化其功能配比如下：居住用地35%-40%，公共管理与公共服务设施7%-10%，商业服务设施用地8%-10%，城市道路用地15%-20%，公园绿地10%-15%，工业≤1%，物流≤1%。

乌鲁木齐市老城区用地构成规模及配比测算

3.3  以“双向匹配”思路提升居住品质

“双向匹配”意指人口规模与设施服务能力的互为匹配，扭转设施调整一味迁就人口需求的思维，以现有的和能够建设的设施来确定人口规模，维护设施服务能力与人口容量的适量平衡；同时，结合规划人口分布情况，兼顾居民生活便捷性与设施的运营效益，针对地区现有设施服务条件予以增减配套。

人口规模的确定主要参照《城市用地分类与规划建设用地标准》、《城市公共设施规划规范》、《宜居城市科学评价标准》、《乌鲁木齐市城市总体规划（2012-2020）》等指标规范，考虑到老城区资源紧缺的约束性，设施标准按系数进行折减，得出乌鲁木齐市老城区的总人口规模应控制在85万-95万，需在现状101万人基础上疏解10万人。同时，规划参考《北京市居住公共服务设施规划设计指标》、《上海市控制性详细规划技术准则》、《乌鲁木齐市城市规划管理技术规定》等设施配建标准，确定乌鲁木齐市老城区各类公共服务设施的适宜服务规模及服务半径。

3.4  以“嵌入式”思路推动多民族和谐共处

乌鲁木齐老城区的所有新建房产项目原则上均需严格执行“嵌入式”小区模式，各编制单元民族人口比例不尽相同，采用差异化的“嵌入式”策略，具体按3类区域控制。

区域一为规划少数民族占比不高于40%的编制单元，以疏为主，原则上禁止住宅类项目开发，控制商业商贸建设，鼓励公建、市政、绿地建设；区域二为规划少数民族占比不高于28%的编制单元，以控为主；区域三为规划少数民族占比不高于15%的编制单元，以引为主。

3.5  以“延续风貌”思路留存城市记忆

二道桥编制单元是集中体现乌鲁木齐老城区风貌的区域，其延续城市风貌的手法是整个老城区留存城市记忆的缩影。

在构设区域功能体系过程中，以留存体现二道桥片区核心价值的功能本元特色为基础，充分把握老城区多元民族聚合这一特征，深入挖掘其文化内涵与特质，将其历史特色与时代潮流相结合，进一步拓展、延伸产业链条，建成为集文化体验、民族演艺、商贸休闲、创意旅游等于一体的国内外知名的特色时尚休闲文化区。

在保存城市基本格局、塑造宜人尺度过程中，延续二道桥历史留存的整体格局、街巷体系、街道尺度，通过低层高密度的群体聚落空间、窄长的街巷空间及传统的街区商市勾勒居民共同的记忆，并针对地区现状占道经营、违章开店以及沿街建筑陈旧的街道环境进行整治，追寻老城区那种给人带来亲切舒适感的历史元素，恢复街巷记忆。

乌鲁木齐市老城区二道桥片区传统街区商市改造模式示意图

内容来源：上海城市规划师杂志

↓↓扫描或长按识别二维码，立即关注！