广州城市更新新动向——微改造，你造么？

📝 规划笔记——推荐一则来自南京规划的文章，摘录如下：

一、“微改造”的提出

根据笔者观察，广州城市更新经历了三个阶段：

第一阶段，2009-2012年。出台“三旧”改造政策，成立“三旧”改造办，启动和推进“三旧”改造工作。在市场主导下，改造以单个项目为主，类型以城中村、旧厂房为主，模式以房地产开发导向为主。

第二阶段，2012年开始，进一步完善“三旧”改造政策，出台20号文，强调政府主导。开发形式以全面改造、成片连片为主，类型以旧厂为主，片区面积约2-4平方公里，包括金融城、广钢新城、广纸片区、大坦沙岛等。

第三阶段，2015年成立“城市更新局”，针对前期实际改造过程中呈现的改造目标相对局限、效益较为短期、方式基本趋同、主体以及效果相对单一等问题，探索“微改造”的模式，强调多元主体参与，创新改造方式，有效提高改造综合效益。

微改造，一是以综合改造为目标，强调延续历史脉络；二是多元改造主体，强调社会力量参与；三是以修缮提升为主要的改造方式。

微改造不同于全面改造，全面改造注重调结构、定大局、落战略，以政府主导，社会参与，严格按照计划进行。微改造注重提升人居环境，保护文化遗产，促进城市活力，培育产业创新，政府引导，社会主体主导，业主自愿申报。

微改造也不同于综合整治，综合整治仍以政府为主导，通过立面整饰，环境美化等方式，实现物质空间景观改变，达到政府主推的示范作用。微改造强调社会多元参与，以保留为主，允许必要新建等方式，实现人居环境、经济、产业、文化等综合协调。且以自愿申报为主，示范带动作用明显，模式更容易推广。

二、“微改造”的探索——广州白云区实践

白云区部分地区属于城乡结合部，用地以村社为主导、以租赁经济为特征，产业低端、用地低效。由于历史原因，此类用地基本上缺乏完善的用地手续。一方面，当前全区严峻的土地利用形势需要转变发展方式，亟需进行城市转型、产业升级，居民居住环境改善；另一方面，政府对通过统筹集体存量用地改造实现产业升级的调控能力有限。在此背景下，广州白云区开展了微改造探索，由街道摸查了300多个集体工业小区，并启动了第一批8个项目的微改造探索。

为打破低端租赁经济链条，尽快取得经济和社会效益，白云区提出对历史遗留的违章低效用地建设实行“疏堵结合”的工作机制探索，指引全区符合条件的微改造项目实施。其中，合法用地或指定日期之前的手续不完善用地、符合土规、物权关系无纠纷、产权人同意改造、改造主体在白云区注册纳税、符合产业发展方向的，给予改造审批。

原则上把握“三变三不变”和“三化”。“三变”指产业功能、城市环境和经济效益得到改变，“三不变”指土地性质、权属单位、物业经济功能不改变，“三化”指实现改造主体企业化、物业经营产业化、物业管理专业化。

总的来说，白云区基于自身实际，从改造效果是否有利于城市、市场和业权人的“三有利”角度出发，探索了微改造的新路径，也取得了一定的效果。但此种方式具有临时性特征，仍需要在制度层面予以明确，以降低社会风险、市场风险和法律风险。

三、从“三旧改造”到“微改造”的思考

1、反思现有“三旧改造”政策和做法，不要让城市更新简单成为单一的增量增长方式。

通过两阶段的尝试，广州的“三旧”改造思路侧重的是空间腾挪——没地了，拆了要地，在城市上建造城市——仍然是“三维空间拓展”的思维，缺乏从城市成长的角度与城市综合竞争力、长远发展目标及城市内涵发展方面挂钩，效果单一。

因而需要从“城市增长”到“城市成长”，关注“微改造”，重点在于激发市场的力量并与城市产业升级、培育，人居改善，文化软实力等方面挂钩，从促进“城市增长”真正转变到促进“城市成长”。

2、从“取”到“予”，城市更新新政制定的导向性判断

3、确立市场与政府在城市更新中的互补互动关系

“三旧”改造要用两条腿走路，明确政府行为与市场行为的边界，在可管控的范围内，发挥市场积极性。

4、微改造的公平公正问题

改造前提是必须符合土规。

5、从规划到运营的全生命周期管理

（1）错位发展，规避市场风险：要从整个城市的产业布局出发，对不同地区的微改造项目给予功能引导，强调与传统产业的升级挂钩，强调与各区的特色产业挂钩，实现错位发展，避免市场风险。

（2）提升质量，建设与运营并重：要对微改造给予关注和规范化管理，将空间准入与产业类别、经营管理挂钩。以土地合同的方式，实现全生命周期的管理。

材料来源：广州市城市规划勘测设计研究院