类型分析与问题提出

在现阶段城中村现象的内因分析之前，结合国内已有的研究成果，对当前国内城中村做一个系统的分类，根据其所在城市化阶段，结合户籍、土地与宅基地产权、管理模式、农用地现状等要素基本可概括为四类：

1.A类（后城中村）

A类是指这些社区位于城市建成区内，虽然仍保留和实行农村集体所有制，但由于城市的发展已完成对土地的完全征用，已无农村户口和农业用地，撤消了乡、村行政建制，由街道办事处、居委会城镇管理。这类城中村物质形态的城市化进程基本完成，面临的主要问题是意识形态的城市化缝合。

2.B类（城中村）

原自然村除宅基地以外的土地被征用为城市建设用地，村内尚保留部分农民集体财产。农村村委会改为城市型居民委员会，农民也已农转非，但宅基地和房屋产权还是农民产权。区内建筑密度大，人口仍以原村落居住人口为主体。经济收入主要是工作收入、房屋出租及集体分红。

3.C类（准城中村）

城中村现有土地产权还属于农村集体所有，村民以非农收入为主。村中农民已全部转为城市户口，但农民宅基地还未被征为国有，其土地本质仍未发生变化，这部分“村”至今仍然还是“村建制”，甚至还伴随少量农用地。该类城中村处于城乡结合部或城市近期建设将要影响的地区。该类建筑景观较差，未经统一规划，布局混乱，市政基础设施严重匮乏。居住人群复杂，包括部分外来务工人员。

4.D类（外城中村）

属于城市规划区范围以内的农村，已列入城区长期发展框架的“城郊村”。这些农村拥有较多的可支配土地，保留着浓重的乡村形态，部分村落独特的资源优势可随着城市发展加以开发和利用。

城中村的改造的典型症结主要体现在在硬件（直观表象）和软件（内在因素）两个系统上进行分析研判。从城市规划、管理和发展的要求来评判现阶段“城中村”硬件的物质属性，主要表现在：住区缺乏统一的规划，布局凌乱；公共设施匮乏、居住环境质量不高；面向城市的空间形态不佳，建筑形式混杂；住区人群复杂，是卫生、治安、环境问题的集中地。

从影响城中村改造进程、构成城市化的软件环境分析，其内在因素聚焦在土地、政策、社会保障等方面。土地问题：现行的法律规定农村土地归集体所有，由村民委员会经营、管理，其收益归村委会，村民也相应获得分红，撤村建居后，集体土地转为国有土地，将影响到这部分收益。

虽然政策允许各试点村预留部分土地归集体使用，其余土地按统一标准进行补偿，但村民对预留土地的定位及土地的补偿费用能否到位有很大的顾虑；建房与补偿政策问题：建房与补偿政策各地域、各时期不尽相同，直接影响农民对改造的积极性和配合程度；社会保障体系问题：按有关政策，试点村在撤村建居后，村民应该享受市区居民同等待遇，但由于许多实际问题的操作与解决需要一定时间，村民没有享受到承诺的待遇。另外，养老保障、劳动力就业的压力也是村民顾虑很重的因素之一。

点击查看原文：城中村改造与发展的内因解读与对策讨论