格鲁吉亚“发展监管计划”与中国“控规”的异同分析

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以下内容摘录自原创：仝闻一，青岛规划研究。

格鲁吉亚“发展监管计划”与中国“控规”的异同分析

（1）用地分类差异

① 用地代码差异——中格两国同一类型的用地性质其英文代码差别较大，如第比利斯的居住用地代码为სზ，英文翻译SZ，中国居住用地代码为R。

② 同类用地细分程度差异——例如居住用地，第比利斯根据不同的建设强度、混合度将居住用地分为SZ-1至SZ-6六个不同的用地类型，其细分程度较中国的R1至R3更为细致。

③ 用地分类差异——中格两国对于用地使用功能类型的界定及分类存在差异，例如：

第比利斯的娱乐区(რზ)，指第比利斯边界内的绿化和/或娱乐休闲区；而在中国，绿地是单独的一类用地性质，为G大类，包括公园绿地、防护绿地、广场等公共开放空间用地。

第比利斯的公共-商务区(სსზ)，涵盖了商务、商业等公共使用区域。中国标准将市场行为主导的商业功能用地与政府行为主导的公共服务用地进行了区分，分属A和B两类不同用地。此差异或是因为资本主义社会的私有制体制而产生。

（2）规划指标确定方式差异

中国大多数城市现行的控制指标确定方法基本采用方案模拟（城市设计）的形式来进行确定，同一类型用地的不同地块指标灵活多变。

格鲁吉亚的发展监管计划控制指标则是采用通则式的方式进行规定，对不同的用地类型设定相对一致的规定指标，强调同类型用地土地使用的公平性和一致性。以前文所述的居住区1（SZ-1）控制指标为例，内容如下：

表一第比利斯居住区1（SZ-1）的控制指标

（3）建设量统计口径差异

中国现行控制性详细规划对建设量的统计主要指向地面以上的建筑物，以此为依据计算地块开发强度（容积率），而地下空间开发利用的建筑量并不在地块开发强度的统计范围内。

《第比利斯市领土使用和发展条例规则》第十二条土地开发强度系数კ-2中对地下空间的建设做出了单独的说明：“地下停车场，在კ-2系数计算区域内，从地板表面到下一层地板表面的高度不超过3米的空间。”由此可以发现，第比利斯专门将地下空间计入了建设强度内，并对地下建设何种高度范围内如何计算建设量进行了明确界定。

这些细节的差异应当引起中国对外建设项目的关注，避免概念误差造成的设计统计失误。

（4）其它指标规定的细节差异

《第比利斯市领土使用和发展条例规则》对绿地率、建筑密度等指标如何计算都做出了明晰的规定，这些测算的细节规定或与中国现行控规的测算方式存在部分细节差异，本次研究不再一一赘述。

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