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赵燕菁教授指出旧改的两大难点在于产权重组与财务平衡。一是产权重组。任何旧改都要涉及原有产权变动。具体体现在改造过程中的集体协商和征拆困难中。由于产权重组的摩擦力带来的成本占旧改成本的比重越来越高，设计低产权摩擦成本的旧改模式，对于旧改的成功至关重要。
二是财务平衡。旧改能否成功，取决于旧改的投入和产出能否平衡。这种平衡不仅仅是要考虑改造阶段的投入-产出能否平衡，而且还要涉及改造项目全周期是否能够平衡；在财务平衡时，不仅仅要考虑局部静态平衡，而且还要考虑全部动态平衡。如果项目财务不能实现平衡，这一旧改模式就是不可持续的。
旧改的财务平衡方式将导致城市第二轮大分流。
目前的旧改将会像当年的“土地金融”那样，对城市政府的绩效产生长远影响。旧改带来的巨大固投，可以作为对冲GDP增长下滑的重要工具，但这种作法赖以成立的前提是要找到财务平衡的有效方法，否则改造越多，债务的缺口就越大，也就越没有力量发展实体经济。当经济从高速度增长阶段进入高质量发展阶段后，决定城市竞争胜负已经不再是资本性的固投，而是税收，是现金流。没有真实财富的增长，所有依靠债务建立起来的繁荣都将是镜花水月。只有那些选择正确旧改模式的城市，才能利用经济转型弯道超车，成为未来城市竞争决赛阶段的胜者。
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