李郇：城市更新的机遇与挑战

李郇：城市更新的机遇与挑战

来自：清华同衡规划播报

演讲嘉宾：李郇，中山大学地理科学和规划学院教授，中山大学中国区域协调发展与乡村建设研究院院长

城市更新的定义与内涵

李郇院长指出，城市更新是在原有基础上不断进行迭代、升级的一个过程。它始终强调了是在原有基础上的迭代，是在城市上建城市，或在集体土地上建城市。具有以下几点内涵：

一是，城市更新是一个城市功能不断优化的过程。

二是，城市更新是一个人口数量、结构不断优化的过程。

三是，城市更新是一个城市空间结构不断优化的过程。

四是，城市更新是一个城市发展体制机制不断优化的过程。

接着，李郇院长列举了几个国际上典型的城市更新案例。

英国利物浦旧城更新。李郇院长指出，利物浦旧城更新是以保护为主体的一种更新状态，前后不同时期的很多历史肌理、建筑被保护了下来，新的建筑是融合在整个旧的传统风貌体系中的，成为一种文脉的体现。这里是英国现在比较具有活力的地区。

英国伦敦金丝雀码头。李郇院长指出，从1970年代到2019年，金丝雀码头的功能发生了完整的变化，现在已经变成全球金融中心。这是一种在开发公司主导下所带来的功能形态上的变化，从一个码头变成了服务业的产业升级。

日本东京六本木地区更新。李郇院长指出，从1990年代一直到2019年，经历了17年，六本木地区只做了一个小地块，盖了四栋楼，但是带来了这个地区的历史文化以及街区的变化。这一过程是一个逐渐变化的过程，在这里你可以看到不同年轮的、不同时期的文脉的存在和不同时期建筑的存在。

西班牙毕尔巴鄂Bilbao。李郇院长指出，这里体现出西班牙的更新特点，即延续机理、更新功能、演进式的更新变化。

现阶段珠三角城市更新的特征

1、现阶段珠三角城市更新的特征：土地再开发

（1）市场需求旺盛

珠三角的城市更新大概从2000年开始，到现在为止，整个地区的更新需求还是很旺盛的，深圳和东莞的开发强度都超过了50%。外来人口很多，这些人口带来的居住以及对空间需求的压力是很大的。

地方债务规模很大，土地出让金创新高，其中有很大一部分是跟债务相关的。例如广州有2700多亿的债务，2019年土地出让金也达到了1900多亿。

（2）多元主体参与的复杂过程

在珠三角的城市更新里，现在已经不是一个简单的发展商跟地主和政府的关系，而是开始有了多元主体的极其复杂的关系。

除政府、开发商、服务上外，更为重要的是各种产权人都在追求利益最大化。在更新模式下，我们面对的是各种各样的已经被分化到每一个人、每一个家庭的产权人。在这种情况下，每一个产权人，包括每一个农民，都要求在市场的情况下获得更高的利益，他们需要保证更多的权益。他们对权益的了解、对权益的争取，成为整个更新过程中谈判最难的一件事情。

2、城市更新（土地再开发）的产权空间

（1）新城建设

从产权角度来看，其实最主要的仍然是城乡的两个土地租金的产权差距，国有土地以及乡村的集体土地。由于农村土地是被征收的，有城乡租金差。这个租金差是开发商追求的核心目标。

在有租金差的情况下，村民只是获得了征收补偿的权利，变成了国有土地之后才可以买卖。为了最大化利益，通过建设新城的中心区，然后再进行新的投资，使得整个土地租金的曲线不断上升。这就形成了所谓的新城和新城中心开发模式。

（2）城中村改造

在土地法律上规定，宅基地是不能进行买卖和自主开发的，所以发展商和政府都会把宅基地这块空间先留下来，征收周围便宜的土地，围绕村庄进行开发，形成城市中心。随着周边城市化的价格不断增长，村民也会通过不断加高自己的房屋，使得自己房屋的价值能够不断的接近城市价值的边界，自我实现城市化。

所以城中村一旦开始进行改造，需要的成本是很大的。不仅仅要补偿村民的成本，还要补偿发展商介入以后需要的成本，以及在这个过程中由于原来的非城市化进行的配套设施的过程，还要进行溢价。

整个过程就是一个不断加高的过程，因此，形成的就是城中村改造越来越密集的状态。

（3）旧城改造

因为旧城内存在多元产权主体，随着物质空间不断折旧，旧城形成社会租金差。在开发商介入以后，以推倒重建的方式进行改造，改造成本同样需要通过提高容积率来平衡，出现土地溢价。

在这种模式下，整个城市更新的产权空间是不断增高的空间，也可能是不断拆除，不断增加的一个空间。

我们可以看到，现在传统的城市更新很多都是对在房地产价格不断上涨下形成的城市中心中最有价值的部分进行推倒重建的过程。

3、现阶段珠三角城市更新的特征：微改造

微改造是以综合整治为主，多元主体参与，由各种社会力量来做的。到现在为止，广州共批复了685项老旧小区微改造，资金主要是以政府为投入主体。

4、城市更新（微改造）的产权空间

在这个过程里面，我们看到的价值并不是真正的房地产的价值，而是每一个主体价值的不断上升。经过改造以后，城市的价值变成了每一个人的价值，这是社会价值的最终体现。这个价值融入到了文化和社会，融入到了每一个人，这是以人为核心的过程。

城市更新需要处理的关系

李郇院长主要从开发与改造、消费空间与原真性、新空间与原居民、政府主导与开发商主导等四个方面进行了分析。

1、城市更新需要处理的关系：开发与改造

开发的关系经常就是拆建的关系，这种关系能不能把传统文化留下来，能不能在原有基础上使原有的每个人都获得利益呢？这是很不确定的事情。

微改造基本都是政府投资，刚才讲的微改造所带来的每一个主体的社会价值的提升，当政府的投资不能变现，政府长期的激励机制在哪里？这是留给我们思考的问题。

2、城市更新需要处理的关系：消费空间与原真性

这是广州的文和友，在一个新的大楼里面建立传统的旧的城中村的各种形态，这是一个消费空间，带动了产业的升级，肠粉从5块钱可以卖到15块钱，到底好还是不好？需要整体的看待。

3、城市更新需要处理的关系：新空间与原居民

这是上海的田子坊，改造之后也很好，成为新的创意产业和时尚消费空间，同时也保留了原居民的生活空间。

4、城市更新需要处理的关系：政府主导与开发商主导在广州猎德村的改造过程中，有一个重要的创新，就是出让融资地块，把这块地块出让给发展商，政府通过发展商融资解决村民村集体物业的复建和长期受益。我一直在思考，为什么要通过发展商去融资呢？这个问题可以再细致的讨论。

城市更新是建设的社会经济过程

我们的城市更新不仅仅是一个建设的经济过程，更是一个建设的社会经济过程。

1、城市更新是建设的社会经济过程

我们面对的是一个城市社会，珠江三角洲城市化率达到84%，人都在城市里，但城市遇到的问题和传统的问题不一样了，空间形态上也不一样了。从所谓的集体空间到了商品化的空间，以及个人为产权主体的空间，到了个人利益和公共利益产生冲突的时候。

我们现在所有的事情都是加上“re”了，再更新、再循环、再使用、再建设、再回归…，是城市空间的重构过程，是城市建设方式的改变，是历史文化的再延续。

2、路径：美好环境与幸福生活共同缔造

我们整个的生活正在从宏大的叙事空间走向日常生活的空间，从大尺度的空间走向日常生活尺度的空间。人居环境的建设核心是以人为本，和谐共处，美好人居环境与社会理想共同发展。

美好环境与幸福生活共同缔造是以城乡社区为基本单元，以改善群众身边、房前屋后人居环境的实事、小事为切入点，以建立和完善全覆盖的基层党组织为核心，以构建“纵向到底、横向到边、共建共治共享”的城乡治理体系为路径，发动群众“共谋共建共管共评”，建设美好家园、凝聚社会共识，塑造共同精神。

* 注：本文内容根据现场发言整理，已经专家审阅（图片来源于专家PPT）