规划日报62：收缩的土地供给与北上广深的房价

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🔊 提醒：这是一篇2016年发布的文章，由于机构改革的原因，请注意内容的时效性。

▊ 为什么北上深房价暴涨，而我家乡的房价却挺不住？

以下为节选：作为城市学者，在此从供给侧，特别是房地产供给的上游——土地供给说起，解读一线城市房价暴涨背后被忽略的另一个根本原因：收缩的土地供给。......

人多地少？“大多数城市根本不缺土地，只是缺中央批给的城镇建设用地指标。”。“城镇建设用地只占国土的一小部分”。

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√“人多地少，土地资源紧缺”用来形容耕地有限，是适用的。

×“人多地少，土地资源紧缺”用来说明我国城市土地增长空间有限，是错误的。......

将用于耕地保护的口号，借用成为了土地供给有限和房价高涨的借口，这是多种利益共同驱动下的结果。

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具有自然属性的“土地”并不一定紧缺，包含人为规定的“土地资源”却一定是紧缺的。......

通过限制一部分的资本供给来保证那些仍在流通领域中资本的回报，就像那些石油公司制造短缺的假象一样。”

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人为区分不具备流动性的资产和具有流动性的资本，从而造就资本的稀缺性的过程，有如为资本加上了一个流动性障碍——“钟罩”。钟罩内，土地和资本自由流通，财富不断积累；而钟罩外，同样的土地却无人问津。

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中国土地制度的特色在于，国家是最大的土地所有者，在政府垄断土地一级市场的条件下，对建设用地供给实行严格的纵向计划管理，有效控制了土地资源的流动性，保证了建设用地的相对稀缺性。

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发达城市的地方政府，相对于其他地区更早更敏感地察觉到土地资源供求关系的变化，察觉到前期土地“超发”可能积累的系统性风险，自发地、不约而同地采取行动维护本地土地资源的价格。

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说说上海深圳现在的房价，如果政府下狠心坚持收缩供给政策，那真的就是那么高。如果改口扩大供给，那泡沫瞬间就挤爆……泡沫积累太久了，两个方向都非常危险……泡沫永远在破的时候才能证明它的存在。

最可能的情况是：上海深圳虽然是无辜地被选为收缩供给的带头大哥，但为了示范作用还要咬牙一阵，直到各地方都收缩供给，全国土地风险再度平衡，上海深圳才会悄悄松口土地供给，回到正常供应上来。

所以现在是一个“压路机前的硬币”位置，可能还有涨，但压路机后泡沫破灭，可能比现在还低。压路机就是那个“全国平衡，悄悄松口”的时间点，半年后？三年后？五年后？我真的不知道。

需知如果要操作捡硬币，必须在拐点到来之前离手，拐点要比压路机来得早。当所有人看到压路机，就走不了了。

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▊ 人本视角下的城市街区尺度——几个规划理论与城市案例

中国青年规划师联盟介绍了数个关于街区尺度的经典理论和城市案例，皆在回归人本，强调控制街区适宜尺度。

一、城市规划经典理论中的街区尺度

1 .J?雅各布斯——小尺度街坊

J?雅各布斯在其著作《美国大城市的死与生》(1961年)中犀利地指出，现代城市规划理论将田园城市运动与柯布倡导的国际主义学说杂糅在一起，在推崇区划的同时，贬低了高密度，小尺度街坊和开放空间的混合使用，破坏了城市的多样性。应该建设宜人的小尺度街坊（SmallBlock），增加街道的数量和面积，增加人们见面交往的机会。

2.芦原义信——从外部空间感受角度分析街区尺度

作为人的领域而得体的城市单元规模，可考虑为500米见方，而超过一英里（1600米）的城市景观，一定是过大了。

3.B?麦特兰德——最小城市结构

B?麦特兰德（1984年）在最小城市结构（MinimalUrbanStructure）理论中提到，城市中的节点（比较明显的城市形态，例如十字路口）出现频率构成了一个城市的基本性格。

200米可以作为一个城市最小单元结构，用以指导开发建设。

4.新城市主义——步行尺度社区建设

传统邻里社区(TraditionalNeighborhoodDevelopment)的TND模式就强调形成以步行距离为尺度的居住社区，社区的规模控制在半径约400米，是大约5分钟的步行距离；街道间距70-100米。

5.C?莫丁——绿色尺度

即使作单一的大型项目，也可以将其划分为很多小街区，以形成良好的城市景观。而在可持续发展的城市中，街区周长是对街区空间最大的影响因素。他认为一个街区在70×70m到100×100m的面积范围内是比较合理的。

二、几个城市街区尺度案例

1.美国纽约曼哈顿（240m×60m）

2.美国沙凡那港市（200m×200m）

3.西班牙巴塞罗那拓展区（113m×113m）

4.中国北京古城（120m×78m模数）

▊ 创意社区的发展机制研究：以韩国Heyri艺术村为例

创意社区一般以地理区位分为两种类型：都市型和园区型。都市型社区位于城市；园区型社区则位于郊区或农村地区，注重契合地理环境和构建社区品牌，以技能、产业、自然及历史等多样要素营建创意氛围。

社区建设包括物质架构建设、内在体系建设两个部分。物质架构建设指社区基础设施和建筑建设等，内在体系建设指政策、纲领和活动等支撑社区运作的非物质成分建设。

对创意社区而言，两者协同工作能够保证社区的稳定和活力。社区营建机制则包括7种要素：物质构建、工作、生活、体系、规则、社区成员和事件。

本文的研究样本Heyri艺术村属于园区型创意社区，其独具特色的生成过程及运行机制对于研究创意社区的发展机制具有启示意义。

现存Heyri艺术村自1997年的印刷地块“书本村”开始，社区最初成员来自印刷产业。社区成员向政府购买建设用地，并以“Heyri”命名这个区域。

截至2002年，共有370多名艺术家在Heyri艺术村生活、工作，并为村庄建设贡献资金。社区成员自主认知、解决问题，从而推动社区发展，民主机制协助构建自主自治、具有地方性及持续更新的社区。

创意社区发展机制在于社区生成及运行过程中，物质构建、工作、生活、体系、规则、社区成员和事件等7要素在情感、体系、自然三者的互动下，构建稳固更新的社区模式。

而创意社区繁荣的核心在于社区成员、社区环境两者的相生相佐。社区成员参与社区事务，进行创意活动；同时，自然环境与社区空间也助推艺术文化活动。当平衡被打破或条件变化时，社区将丧失创意社区的特质。

▊ 自行车还能不能回归大城市

2005年12月，中国城市规划学会年会在广州举行，时任住建部副部长提出城市应该给自行车空间，而且有利于环保。

此后广州逐渐对“违规”上路的自行车松绑，还进行了一系列慢行交通的建设。

为什么会有这样的转变？中国经济发展到目前“新常态”这样一个阶段，当城市作为生产中心的价值开始下降，城市的生活价值、生态价值就开始开始提升，现在就是政策在发生微妙变化的一个非常重要的时候。

自行车回归有赖城市结构优化

在目前已经相对稳定的交通格局下，自行车上路也给城市道路交通带来了新的挑战：一方面道路设计没有为自行车配套设施，没有停车场、跨路上下天桥过高，没有自行车专用道，重新出现的自行车要与汽车或行人挤空间，导致交通事故频发等等。在城市道路空间有限的情况下，这种矛盾是不可避免的。

当广州还是一个100多平方公里的城市的时候，它当然应该是一个单中心城市，这样的城市结构效率是最高的。但是城市已经变成500多平方公里的时候，如果还是按单中心城市来建设，就会导致交通的过度聚集，加剧对城市中心区空间、资源的争夺。

自行车交通要回归城市，就一定要在城市整体结构的优化过程中，逐步重建组团级自行车网络、休闲绿道自行车网络，最后形成市级自行车交通主干网。应该发挥自行车廉价、便捷、低碳、健康的优点，解决居民短距离出行、最后一公里出行换乘和运动健身需求，明确将其纳入城市健康和交通战略，在城市中为自行车留出应有的道路空间资源。

将自行车纳入公共服务体系，通过公共财政投入建设自行车基础设施、完善公共自行车体系、出台促进低碳出行的政策体系。

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